房产绑架经济:泡沫谁来刺破? | 灰犀牛系列三

2019-01-16
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房产绑架经济:泡沫谁来刺破? | 灰犀牛系列三

2018年中国楼市的弯拐得有点大。上半年大家还在烈日下排队摇号抢房,下半年部分城市在售楼盘瞬间跌价三成,购房业主打砸售楼部,抗议维权。

据12月15日国家统计局发布的数据,11月北上广深为首的17个热点城市二手房价格全线下降。同时,北京、深圳、杭州、天津等地的拍卖房激增。深圳法拍房这半年增加了五成,十一月,深圳楼市出现业主断供潮。素有中国最难买房的城市之称的厦门,房价下跌、成交惨淡。

“你看像岛内,以前平均房价在一平方米8万到9万。现在万科湖心岛,暴跌了两万多,现在是六万多。”

这轮暴涨和调控,到底是怎么回事?

 

楼市泡沫有多大?

过去十几年,中国房价飞涨。从2002年至今,京津沪深和厦门、石家庄的房子都涨了10倍以上!原重庆市市长、全国人大财经委员会原副主任委员黄奇帆说,一般六七年家庭收入买套房是个合理的年限,而现在中国一线城市买房,需要40年左右不吃不喝的净收入。

另一方面,中国住房供应过剩遍及全国,商品房空置率长期在20-30%之间。

一些经济学家已经警告,中国房地产泡沫程度,已经超过了日本和美国地产泡沫时的峰值。

贺江兵:“中国房价的总市值大约450万亿人民币,就是65万亿美元。你知道美国的房价32万亿,是美国的两倍。中国的房价总市值是美国加上日本加上欧盟,这和M2是对应的。今年3月份中国的M2广义货币也是美国加上日本加上欧盟。这就对上了:房子能印钞,钞票可以推高房价。”

从1999年到2017年年底,中国的广义货币也就是M2增加了14倍,已达到167万亿。这是什么概念呢?我们中国去年的GDP规模是美国的6成,货币却比美国发行多一倍。

 

一半房款归政府

印了这么多钱,难怪房价飞涨。那么从中收益最大的是谁呢?

自1994年的分税制改革推中国地方政府走上“土地财政”的不归路,土地就是地方政府的“摇钱树”。1998-2017年这20年期间,土地出让金激增102倍,占地方财政收入的比例从6%增加到35%。另外,与房地产相关的税也是政府的重要财政收入。

从国家统计局和中国统计年鉴披露的数据来看房价构成:土地出让金占商品房销售额的平均值为40%左右;各种税费合计10%;建安成本占20%;开发商银行贷款利率向占6%;运行成本占5%;剩下的就是毛利润约20%左右。

发现没有?我们买一套房子,其中一半购房款是交给政府的。所以,这个存在泡沫的住房市场是中国政府最大的现金奶牛之一,政府是最不愿意看到房价下跌的。

 

房价在调控中疯涨

这些年来,中国政府一只手在稳定房价,防止其过快上涨,另一只手却又在向房产开发商源源不断卖地,坐地起价。政府这一套双手互博玩得越来越纯熟,难怪这些年各地房价在调控中越涨越高。

2004年,“国八条”出台,在高度需求下反而收缩土地供应, 房价翻倍增长。

2008年全球货币大放水,中国四万亿人民币救市,一年信贷新增9.6万亿,80%都流入了楼市。加上媒体造势,专家吹捧,丈母娘施压,铺路造地铁……中国人走上把房子当金融工具的道路。

到了2016年,房价已经很高了,楼市供大于求。开发商手里积压了大量库存,像炸弹一样,悬在银行头上。中央政府看准了韭菜买涨不买跌的心理,“涨价去库存”。具体是这样操作的:先从处于限购中的一线城市涨起,一是控制住宅用地供给,二是在郊区搞出几个地王,只要“面粉比面包”还贵,就不愁第二批面包不涨价。果然,京沪深等一线城市半年涨了一倍,逼得买不起房的韭菜沿着高铁和高速线去周边小城市买,那里的房价也随之疯涨两三倍。

一二线及其周边库存消灭了,三四线城市怎么办?政府还有一个创新,就是棚改货币化, 哪里需要去库存,就在哪里进行货币化安置。这个地方的货币供应量一下增加了几倍,楼市能不涨吗?

何清涟:“四川广安一带,房价已到一万七一平米,老百姓的所有储蓄已供房子,企业破产,基本上没什么工作,卖东西也卖不动。百业萧条,只有房地产看起来比较兴旺。”

现在,中国房价过万的小县城已经超过100个,而这些没有产业支撑的小县城,人均月收入不过两三千。2015年前,房价才三千出头。

现在棚改基本完成,库存出清,地方政府马上又以防止楼市暴涨为名限售。可怜当地老百姓,还有很多在一二线打工买不起房,而返乡置业的人, 都被套牢了。货币化安置的钱交了买房首付,每个人还捆了一身的房贷。

 

被房地产绑架的经济和民心

2017年的这波全国房价上涨是自2003年以来,面积最大,涨得最多的一次。也是迄今为止,乱象与维权现象最多的一年。限价造成一二手房价倒挂,万民抢房;开发商因为利润被挤压,偷工减料,业主和开发商、和中介没少打官司。。。

2017年的上涨更动摇了全社会的价值观。

政府也紧张。房价这么高,全部银行贷款和社会融资,超过七成是用房产和土地做抵押。房产和土地价格一旦大幅度下跌,银行和金融体系将面临灭顶之灾。

土地成本上升,房租上涨,削弱企业的竞争力。投机炒房比做实业来钱快回报高,赚钱的房企比不赚钱的实业更容易得到银行贷款,谁还会做实业?说房地产彻底绑架了中国经济,一点儿也不夸张。

房价的暴涨也吸干了居民储蓄。现在买房凑首付要掏空祖孙三代的6个钱包,已成常态。从2016年到17年,全民储蓄减少5万亿以上,家庭债务从20多万亿上升到了40多万亿。房产占了中国家庭近七成的资产,大城市更高。中国家庭部门杠杆率高达111%,就是说,你每个月赚的钱都不够还债。而在一度被奉为“地产神话”的厦门,这个数字高达190%,领跑全国。

今年厦门的消费增幅创改革开放以来的最低记录。厦门经济,完整地体现了地产暴涨引发居民负债率暴涨,并压制消费的全过程。

厦门房地产经纪人: “去跟一些房地产公司老板聊过,他们很多都说,这其实只是一次小跌,接下去可能会有一次大跌,会连续暴跌。这是一个态势。”

政府一直强调的消费升级,产业结构转型,用消费带动经济发展,现在已成痴心妄想。

 

史上最严调控期

到2017年中,从上到下,几乎所有人都已经达成了共识:房价再涨就药丸了。

贺江兵:“它(政府)现在怕它再涨,再涨泡沫就更大了。它又怕它跌,跌了以后,首当其冲是银行,其次是地方政府。这是最大的财源,跌了以后地方债还不了了。”

东南亚、香港、日本、美国的教训就在眼前, 中央开始把房价问题提高到了政权安全的高度。十九大说,“房住不炒”,中国的楼市进入史上最严的调控期。2018年, 全国房地产调控已有400多次,覆盖一二三四五线几乎所有城市。

限购、限价、限贷、限商、限售、限网签,还有限制企事业单位购房、限制假离婚购房、限土地出售...几乎能限的都限了。其实就是让房价在高位锁住,也就是所谓的“高位横盘”。高层有意让楼市这个中国经济的高速发展20年的引擎熄火封存。

吴明德, 中国建设银行(亚洲)股份有限公司高级副总裁:

“楼市不能爆破。国家用行政手段,不准降价...没有下降就没有爆破。”“你不准买,你不准卖,你不准降价,我们的楼市就等于股市停牌... 楼市是可以控制的。”

7月31日中央政治局会议”坚决遏制房价上涨”, 让房价上涨预期有了显著的改变,下半年楼市掉头向下。但不要忽略中央还说 了另外一句:“分城施策”,其实是在暗示大城市的投资客到更广阔的内陆腹地二千多个小城市去“解放开发商”,那里不仅没有限购限贷,而且还出台新政欢迎远道而来的炒房朋友们呢!

高层希望楼市泡沫“慢撒气”, 延宕危机,等待房地产税接棒土地财政,货币紧缩,实业回归,房子的金融使命走到尽头的那一天。可是,债不等人。房企的公司债有1万多亿;地方财政相当紧张,今年全国土地流拍数量近1000宗,创近年新高, 公务员讨薪时有耳闻;而炒房客背的债也挺不了太久了...

广州一房地产研究所研究员陈女士:“整个2018年下半年到目前为止,中国经济各项指数都呈下滑趋势...各地方政府放宽房地产政策是希望经济复苏。”

继菏泽“闯关”成功,官方取消限售后,听说湖南省衡阳市自元旦起暂停执行限价令。随后,广东省广州市松绑了商业服务类物业。中国至少有30个城市,考虑取消房地产的限售令。

其实大家心里都清楚,世界上没有永远不破的泡沫,越拖麻烦会越大,会有更多的人为之付出更惨重的代价。从三层楼跳下去和从三十层楼跳下去,结果能一样吗?

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